【鍵の管理】宅建士～賃貸不動産経営管理士 管理実務①

１．管理実務

賃貸不動産経営管理士の試験では、管理実務についての事項も、例年７題ほど出題されています。



管理実務には、主に建物管理の実務として、鍵の管理、住環境の整備などから出題されます。



また、賃貸借契約の管理として、原状回復、未収賃料の回収などが問われています。

２．鍵の管理

管理業者の重要な業務に鍵の管理があります。



鍵の受け渡しは、書面に記帳することが必要な事項です。



マスターキーの管理は特に厳重な管理が必要です。



貸室への入室は許容されませんが、やむを得ない緊急時のみ入室が許されています。



新しい賃借人に鍵を引き渡す時には、鍵の交換が必要です。



原則として、鍵の交換費用は賃貸人の負担となっています。

２．過去問　

平成28年度　本試験より

〇　前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因となることがある。



〇　何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。



〇　管理業者に賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときは専門の解錠業者に解錠させるという賃貸管理の方法もある。



賃貸不動産経営管理士の試験まで３週間になりました。



比較的、勉強しやすいのでこのまま順調にいくとうれしいです(^^)

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【募集のルール・媒体】宅建士～賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約②

１．募集のルール・媒体

宅建業法により、当然のことではありますが誇大広告は禁止されています。



また、実際に被害にあったかどうかにかかわらず、表示すること自体が誇大広告となります。



表示しないことにより、誤認させる場合も誇大広告です。


違反すると懲役刑、罰金刑、またはこれらを併科されます。

２．過去問　

平成28年度　本試験より

〇　重要な事項について、故意に事実を告げず又は不実（本当でないこと）を告げることは禁止されている。



〇　契約の申込みのため又は借受希望者が一度した申込みの撤退若しくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。


〇　将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。



やはり、募集や広告のルールについても特に宅建の勉強をしていると理解しやすい気がします(^^)

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【合格率は約50％】宅建士～賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約①

１．賃貸借契約

賃貸不動産経営管理士の合格率は平成25年度は80％超えるほどでした。


しかし、受験者数が１万人を超えた平成28年度の前年である平成27年度から約50％ほどで推移しています。



賃貸借契約のテーマは賃貸不動産経営管理士の試験の中で、多く出題されるテーマの一つですね。

２．借主の募集　

借主の募集に、宅建業法の適用があるかですが、自ら貸主にはないですね。



しかし、代理や媒介の依頼を受けた業者は、宅建業法の適用になります。


以上の、こちらについては宅建士でも勉強したことになりますので、比較的わかりやすいかもですね。

３．過去問　

平成29年度　本試験より

ア　貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務にも、借主入居後の業務にも宅地建物取引業法は適用されない。



イ　管理業者が貸主から借主の募集業務を受託する場合には、宅地建物取引業法が適用される。


以上の問題は一昨年のものですが、いまのところやさしめですね。



宅建士の試験も昔はこれくらいやさしかったのでしょうか(・・?

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【１問１答】権利関係･その他5 農地法(補足）【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．農地法

農地法の適用される農地とは、耕作の用に供される土地で、休耕地も農地です。



登記簿上の地目には、関係なく、農地であるかは土地の現況により決定します。



農地・採草放牧地の賃貸借の存続期間は50年が上限です。



これらの賃貸借は登記なしで、引き渡しがあれば、その後、所有権者となった第三者に対抗できます。

２．3条・4条・5条　

農地の所有権移転（3条）には、農業委員会の許可が必要です。



また、競売の場合にも農業委員会の許可が必要です。



相続や、農事調停、土地収用法などによる権利移転は、許可は不要です。



農地の転用規制（４条）には、都道府県知事（指定市町村の場合は、その長）の許可が必要です。



土地区画整理事業や、土地収用法などにより転用の場合は、許可は不要です



市街化区域内の農地を、転用のためあらかじめ農業委員会に届出の場合も許可は不要です。



耕作事業を行う者が、２a未満の農地を農業用施設に転用も許可不要です。



農地法（５条）は、転用目的の権利移動規制です。



転用目的で農地の所有の移転には、都道府県知事（指定市町村の場合は、その長）の許可が必要です。



但し、採草放牧地を農地に転用する目的で所有権の移転等を行うには農業委員会の許可でOKです。



市街化区域内の農地を、予め農業委員会に届出し、転用目的で権利を取得する場合も許可不要です。



また、必要な許可を受けずに行った行為は効力を生じません。

（H24～Ｈ25　本試験より）


〇　市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場に転用する場合には、法第4条第１項の許可を受ける必要はない。



〇　農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合でも、法第4条第１項の許可を受ける必要がある。



先週は、私の家にも受験票が届きました。



私は農業法も苦手なので、まとめなおしました。


改めてラストスパートがんばります。

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【１問１答】権利関係４ 区分所有法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．区分所有法

区分所有法は、マンションなど一つの不動産を複数人が個別に所有し、通路など共有部分を調整するために作られた法律です。



共有部分には、法定共有部分と規約共有部分があります。



法定共有部分は、区分所有者全員で所有し、規約によって占有部分にすることはできません。

２．管理者と集会・規約

（規約に別段の定めがない限り）、管理者は、集団の決議によって選任または解任されます。


管理者は、年に１回以上集会を収集し、決議を行います。



集会の招集手続きは、区分所有者全員の同意があれば省略できます。



議決権は、書面または代理人によって行使できますが、規約か集団の決議があれば書面に代えて電磁的方法（電子メールなど）によることができます。



集団の決議や規約の効力は、占有者や、包括・特定承継人にも及びます。




そして、建替えの決議は、区分所有者の4/5以上の集会の決議が必要です。

（H26　本試験より）


〇　専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。



〇　建物の価格の2分の１以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共有部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。



〇　管理者が規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万以下の過料に処せられる。


10月に入り、10月20日(日)の試験まで、もう３週間をきりました。



私も、ラストスパートがんばります。

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【１問１答】権利関係3 不動産登記法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．不動産登記法

不動産登記法は、表示に関する登記と、権利に関する登記の２つがあります。




表示に関する登記は、不動産の状態（所在、地目、地積、構造など）を公示し不動産を特定するものになります。



権利に関する登記は、不動産が売られたり、抵当権が設定される等で権利の変動があった時に記録し公示します。



権利に関する登記は、第三者に対抗するために行われ、優劣は登記の時期の先後（順位）によにより判断されます。

２．仮登記

あらかじめ本登記の順位を保全するために、あらかじめ行われる登記が仮登記です。



手続き上または実体上の要件を備えていない予備的な手続きのため仮登記には対抗要件はないです。



しかし、本登記が行われた際には、仮登記の順位で本登記がなされます。




仮登記義務者の承諾を得て、仮登記権利者が単独で行うか、裁判所の処分を得て仮登記権利者が単独で行うことが通常です。

また、仮登記権利者と仮登記義務者により、仮登記は共同でなされることもあります。




（H26　本試験より）


〇　新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題表記を申請しなければならない。






〇　信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。






〇　仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。



少し、お休みする予定が、少し長くなってしまいましたm(__)m




もう、週明け火曜日から10月なので焦り気味ですが頑張ります。

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【１問１答】権利関係2 被保佐人・被補助人【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．被保佐人とは

被保佐人は、精神上の障害により、事理を弁識する能力が著しく不十分であるものとして家庭裁判所の保佐開始の審判を受けたものです。




原則として、被保佐人は、不動産の売買など法律で定められた重要な行為を行う場合は、保佐人の同意、または家庭裁判所の許可が必要です。



もし、同意を得ずに契約等をした場合、取消権者は追認することができ、追認をすると取消すことはできなくなります。



また、日用品の購入やそのほか日常生活に関する行為は、同意は不要です。

２．被補助人

被補助人は、精神上の障害により、事理を弁識する能力が不十分であるものとして家庭裁判所の補助開始の審判を受けたものです。



本人、配偶者、四親等内の親族、後見人、後見監督人、保佐人、保佐監督人、検察官の請求により審判をすることができます。



本人以外のものの請求で審判を開始するときは本人の同意が必要です。




補助人が同意や家庭裁判所の許可が必要な行為を、同意や許可を得ずにした場合、取消すことができます。



取消権者は追認することもできますが、追認すると取消はできなくなります。



また、被補助人は補助人の同意がないと取消すことはできません。





（H28　本試験より）


〇　被補助人が補助人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていないにもかかわらず、詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせたこときは、被補助人は当該行為を取り消すことはできない。



来週まで少し、更新をお休みする予定ですm(__)m

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【１問１答】権利関係１ 未成年者・成年被後見人【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．未成年者とは

未成年者は、20歳未満の者をいいますが、婚姻した場合は成年者と同様とみなされます。



原則として、未成年者が法律行為を行う場合は、法定代理人の同意が必要です。


もし、同意を得ずに契約等をした場合、取消権者は追認することができ、追認をすると取消すことはできなくなります。



また、単に権利を得たり義務をまたは義務を免れる法律行為等については、法定代理人の同意は不要です。

２．成年被後見人

精神上の障害により、事理を弁識する能力に欠く常況にあるものとして家庭裁判所の後見開始の審判を受けた者を成年被後見人といいます。



本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人、検察官の請求により審判をすることができます。




原則として、成年被後見人が行った契約は、本人または成年後見人等が取消すことができます。


成年後見人は、追認することもでき、追認をすると取消すことはできなくなります。



また、日用品の購入やそのほか日常生活に関する行為は取消すことはできません。





（H25・H20　本試験より）


〇　Aが死亡し、Aの妻Bと嫡出のない未成年の子CとDが相続にとなった場合に、CとDの親権者である母EがCとDを代理してBとの間で遺産分割協議を行っても、有効な追認がない場合無効である。



〇　成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。


次回は、被保佐人、被補助人の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか)10 贈与税【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．贈与税とは

個人から財産をもらった時に課税される税金が贈与税です。



暦年課税と相続時精算課税の２つの課税方法があります。



贈与税は、１月１日～12月31日までの１年間の贈与額から基礎控除（110万円）を差し引いた残りの額に課税されます。



これを、暦年課税といいます。



また、住宅取得資金に際して贈与の場合には、相続時精算課税制度または、相続時精算課税制度のどちらかの選択することができます。



この制度により、直系尊属による祖父母、両親からの住宅資金の贈与の場合、一定の金額が非課税となる場合があります。

２．贈与税の出題

宅建試験では、直近の贈与税の出題はH２７年に出題があったようですね(^^ゞ



こちらも、また、そろそろ今年？出題されますでしょうか？



また、こちらも私はちょっと山をはって勉強してみようかなと思います(^^ゞ





（H27　本試験より）

※「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」に関する記述
〇　贈与者が住宅取得資金を贈与した年の１月１日において60歳未満の場合でも、この特例を受けることができる。




明日からは、権利関係の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか)９ 印紙税【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．印紙税とは

印紙税は、所定の課税文書を作成したときに、その文書の作成者は課税文書の税額に応じて印紙を貼り付け納付します。



課税文書は、土地の賃貸借契約書、請負契約書、不動産譲渡契約書などです。



非課税文書は、建物の賃貸借契約書、営業に関しない金銭の受取書などとなっています。



贈与契約、土地の賃貸借契約、契約金額を減少させる契約書などは、記載金額のないものとして印紙税が課せられます。

２．印紙税の出題

宅建試験では、直近の印紙税の出題はH２８年に出題が最後のようですね(^^ゞ



その前が、H２５年～H23の出題されていますし、また、そろそろ出題されますでしょうか？



税金からの出題は計２問ですので、私はちょっと山をはって勉強してみようかなと思います(^^ゞ





（H25・H28　本試験より）


〇　一の契約書に土地の譲渡契約（譲渡契約4,000万円）と建物の建築請負契約（請負金額5,000万円）をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、5,000万円である。



〇　「Aの所有する甲土地（価額３,000万円）とBの所有する乙土地（価額３,５00万円）を交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は３,500万円である。



明日は贈与税（その他）の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか)８ 土地区画整理法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．土地区画整理法

土地区画整理法は、宅地の利用増進と公共施設の整備改善を目的として昭和29年に制定されました。



土地区画整理事業は、事業は未整備な区域を地権者から少しずつ土地を提供してもらい（減歩）おこないます。



この事業により、宅地は換地（再配置）され、公共用地に供されなかった土地は保留地として定められます。

２．換地処分

換地処分は、土地区画整理事業により、従前の土地を新しい土地に換えることをいいます。



原則として、施行者は、土地区画整理事業が完了した後、遅滞なく、換地処分を行う必要があります。



事業計画の認可の公告日から換地処分の公告日まで、事業施行の障害となるおそれのある建築や造成等は、原則として知事（または市長・大臣）の許可が必要です。





（H27　本試験より）


〇　施行地区内の宅地について存する地役権は、土地区画事業の施行により行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分の公告があった翌日以降においても、なお従前の宅地の上に存する。



〇　土地区画事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、すべて市町村に帰属します。



明日は印紙税（その他）の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか)７ 宅地造成等規制法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．宅地造成等規制法（許可制）

宅地以外の土地を宅地にすること、または、宅地の土地の形質を変更することを宅地造成といいます。



宅地造成等規制法は、造成に伴う危険を防ぐための法律です。



(1)　切土　高さ２ｍ以上を超える崖ができるもの
(2)　盛土　高さ１ｍ以上を超える崖ができるもの
(3)　切土と盛土を同時にする場合　盛土に高さ１ｍ以下の崖、切土と盛土の合計で高さ2ｍを超える崖ができるもの
(4)　上記のいずれかにも該当しない場合　切土または盛土をす土地の面積が500平米を超えるもの



原則として、その規模が上記(1)～(4)に該当する場合、造成主は宅地造成工事に着手する前に、都道府県知事（政令指定都市等はその長）に許可を受ける必要があります。

２．宅地造成等規制法（届出制）

指定区域に指定された時に、宅地造成工事をしている場合は、指定後21日以内に届出が必要です。



また、宅地以外の土地を宅地に転用した時は、転用後14日以内に届出が必要です。



高さ２ｍを超える擁壁、排水施設、地滑り防止杭等の全部または一部の除却工事をした時は、工事着手の後14日前に届出が必要です。



（届出は許可を受けた場合等を除きます。）




（H26・Ｈ28　本試験より）


〇　宅地造成工事規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積600㎡で、かつ、高さ３ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可は必要ない。



〇　宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した者は、一定の場合を除き、その転用した日から14日以内に都道府県知事に届け出なければならない。



もう9月ですね・・・ラストスパートがんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) 6 国土利用計画法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．国土利用計画法

国土利用計画法は、土地取引をチェックするための届出制です。



届出は事後届出制か事前届出制があり、契約締結の前、または後に知事に届け出ます。



届出義務違反の場合は、契約は有効ですが罰則があります。



また、勧告に従わないときは、知事は勧告内容を公表できますが、契約は有効で罰則はありません。

２．事後届出制

事後届出制の主な目的は、適正な土地利用です。


契約後、2週間以内に権利取得者が届け出の義務があります。



審査事項は、利用目的ですが、取引対価の届出も必要です。



届出が必要な面積は、市街化区域は2,000平米以上、



その他の都市計画区域内は5,000平米以上、都市計画区域外は、10,000平米以上です。

3．事前届出制

事前届出制の主な目的は、適正な土地利用と地価の抑制です。



届出の義務者は両当事者で、届出後、6週間以内に勧告・不勧告の通知がされます。



その通知があるまでは契約締結は不可となっています。



審査事項は、利用目的と、予定対価です。



届出が必要な面積は、市街化区域は2,000平米以上、



その他の都市計画区域内は5,000平米以上、都市計画区域外は、10,000平米以上です。



（H2８・Ｈ30　本試験より）


〇　都市計画区域外に所在し、一団の土地である甲土地（面積6,000㎡）と乙土地（面積5,000㎡）を購入する契約を締結した者は、事後届出を行わなければならない。



〇　事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Ａがその勧告に従わない時は、甲県知事は、その旨の内容を公表することができる。



8月もラスト１日ですね・・・がんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) 5 農地法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．農地法

農地法は、昭和27年に制定され、平成21年には、法人が農業に参入しやすくなる等の抜本的な改正がされました。



農地法３条（権利移動）、４条（転用）、５条（転用目的権利移動）が重要事項説明書に記載が必要です。





２．農地法の規制



農地・採草放牧地の権利移動（３条）は、農業委員会の許可が必要です。



農地の転用（４条）は、都道府県知事（特定市町村の区域内は指定市町村長）の許可が必要です。



農地・採草放牧地の転用目的の権利移動（5条）は、都道府県知事（特定市町村の区域内は指定市町村長）の許可が必要です。




（H26～Ｈ29　本試験より）


〇　農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第１項の許可を受ける必要はない。



〇　農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条第１項又は法第５条第１項の許可を受ける必要がある。



〇　法第3条第１項又は法第５条第１項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権の移転の効力は生じない。



〇　相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。



8月も残りわずかですね・・・がんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) ４ 建蔽率・容積率【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．建蔽率

建蔽率は、敷地面積に対する、建築物の建築面積の割合です。


建築面積/敷地面積×100=建蔽率（％）



商業地域の建蔽率は、法律（都市計画ではなく）で80％と決められています。



防火地域内の建蔽率が８０％の耐火建築物は建蔽率の規制がなくなります。

２．容積率

容積率は、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合です。



延べ面積/敷地面積×100=容積率（％）



もし、容積率が150％の場合は、敷地面積の1.5倍の延べ面積まで建築することができます。



容積率（建蔽率と同様に）用途地域ごとに（都市計画で）制限があります。



（H20　本試験より）


〇　建ぺい率が限度８０％とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用されない。



〇　建築物の敷地が、幅員15ｍ以上の道路（以下「特定道路」という。）に接続する幅員６ｍ以上12ｍ未満の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70ｍ以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。



そろそろ模擬試験の申込検討もですね・・・がんばります(^^ゞ

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