【賃貸住宅管理業者】登録制度 宅建士～賃貸不動産経営管理士

１．賃貸住宅管理業者　登録制度

賃貸不動産経営管理士等が、その資格において行う専門業務業務は、 貸主に対する重要事項説明、及び重要事項説明書への記名押印、貸主との管理委託契約書の記名押印です。



この、賃貸不動産経営管理士等は、賃貸不動産経営管理士、および、管理事務の実務経験者（6年以上）です。



また、実務経験者等は、専任である必要はなく、他の業務との兼務は可能です。



設置は、事務所ごとに1名以上の設置が必要があります。

２．過去問

平成30年　本試験より

〇　 賃貸住宅管理業者登録制度の登録は、宅地建物取引業の 免許を受けていなくても、可能である。




〇　 賃貸住宅管理業者登録制度の登録の更新を受けようとする者は、登録の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に、登録申請書を国土交通大臣に提出しなければならない。



〇　賃貸住宅管理業者が、登録規程で定める実務経験者など、事務所ごとに1名以上置く必要があるが、その実務経験者などは、管理事務に関し専任である必要はない。



気づくと、もう、本当に本試験直前です。。。



がんばります。。。(^^ゞ

にほんブログ村

【建築基準法】建物・設備の知識⑦ 宅建士～賃貸不動産経営管理士

１．建築基準法

建築基準法には、建築物の最低限の基準を定めている基準として、集団規定と単体規定があります。



単体規定は、個々である敷地建築物の安全を確保するための規定で、日本全国で適用されます。



 集団規定は、市街地の環境整備などを目的とする規定です。



建ぺい率や容積率など、制限都市計画区域内で適用されます。



都市計画区域は、将来にわたり、街作りを積極的に進めていく地域です。


都市計画法で定められている用途地域には、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、商業地域、工業地域、工業専用地域など13種類があります。



真上から光を当てて水平な面に映る建物の影の面積が、建築面積です。



水平投影面積比が長い場合は先端から1 M 部分は除くなど、調整はありますが、一般的な戸建住宅の1階部分の面積のイメージになります。



延べ面積は、建物の各階の床面積の合計です。



階段室のみを通って避難階直接地上へ通ずる出入口のある階海に到達できる階段が直通階段です。

２．過去問

平成28年　本試験より

〇　建ぺい率とは建築面積の、 敷地面積に対する割合である。



〇　住居系の用途地域での建ぺい率は30%から80%の範囲で指定される。



〇　 商業系の用途地域での建ぺい率は60%から80%の範囲で指定される。



（工業系の建ぺい率は、30％～80％の範囲で指定される。）

宅建試験が終わり～本試験まで、残り僅かな時間となりました。ラストスパート頑張ります。

にほんブログ村

【給水設備】建物・設備の知識⑥ 宅建士～賃貸不動産経営管理士【模試結果】

１．給水設備・給湯設備・排水設備

給住宅の各住戸へ水を供給する方式には、直結方式水道管から直接給水する方法と、受水槽方式水道管から一旦水槽に水を受け、その後各住戸へ給水する方法があります。



直結方式は、直結直圧方式と直結増圧方式があります。



増圧方式は、増圧ポンプを使い、住戸へ直接給水します。



直結直圧方式は、水槽やポンプを介さず、住戸に直接水道事業者から直圧で給水します。



水槽方式には、高置水槽方式、圧力タンク方式、加圧給水方式があります。



高置水槽方式は、 水を受水槽に蓄えてから、揚げ水ポンプで屋上・塔屋の高置水槽まで汲み上げ、その後に、自然落下の重力によって各住戸へ給水します。



圧力タンク方式は、 水落水槽に蓄えてから、加圧給水ポンプで圧力タンクに給水して、圧力が少ないの空気を圧縮し、加圧させて、給水します。



加圧給水方式は、 受水槽に蓄えてから、加圧ポンプにより加圧した水を、連続運転して直接、住戸へ給水します。



給水管は、以前は白ガス管（亜鉛メッキ鋼管）が使用されていましたが、現在は硬質塩化ビニル管が主流となっています。



給湯方式には、局所給湯方式、住戸セントラル給湯方式、住棟セントラル給湯方式があります。



局所給湯方式は、給湯の必要箇所に、それぞれ給湯器を設置する方式です。



住戸セントラル給湯方式は、 各住戸ごとに給湯器を置き、各給湯箇所へ配管して給湯します。



住棟セントラル給湯方式は、 建物の屋上などに熱源機器（ボイラーなど）と、貯湯タンクを設け、給湯箇所へ配管して給湯します。



（ 地域暖房システムから蒸気や温水の供給を受け熱交換器を介する場合もあります。）



排水管の途中には、 下水管の臭気や虫などが侵入しないように、排水トラップを設けます。



破封はトラッップ内の封水がなくなることで、蒸発、毛細管現象、サイホン作用などが原因です。



二つのトラップの間に空気だまりを生じさせ、排水障害が生じるため、二重トラップは禁止されています。

２．過去問

平成29年　本試験より

〇　 増圧直結方式は、水道本管から分岐して引き込んだ浄水を増圧給水ポンプで各住戸へ直接給水する方式であり、中規模以下のマンションやビルを対象とする方式である。



〇　 塩ビ管は、強靭性、耐衝撃性、耐火性で鋼管より劣るが、軽量で耐食性に優れている。

先週の模擬試験の結果が発表されました。



思わしくない結果でしたが、意外にも建物設備の分野はよい結果で、合格圏内（B）でした。


少し、このブログで建物・設備についてまとめていたことも少しはあるかもですね。


本試験まで、約１週間となってしまいましたが、引き続き進めていきたいと思います。

にほんブログ村

【換気設備】建物・設備の知識⑤ 宅建士～賃貸不動産経営管理士

１．換気設備

１　自然換気と機械換気



換気には、自然換気と機械換気があります。



自然換気は、風圧や室内と室外の温度差による対流など、自然の条件を利用した換気方式です。



経済的ですが安定した換気量や換気圧力は自然換気では、期待できないです。



機械換気は、換気扇や送風機などの機械で、強制的に換気する方式です。


機械換気では、必要な時に安定した換気をすることが可能です。



機械換気は、第一種換気、第2種換気、第3種換気があります。



第１種換気方式は、吸気と排気の両方に機械を用いる方式で、 映画館や機械室電気室などで用いられます。



第2種換気方式は、吸気のみ機械式 で行う押し込み型で、 病院の手術室、無菌室、ボイラー室などで用いられます。



第３種換気方式は、排気のみ機械式水出し方で、 厨房トイレ湯沸かし室浴室などで用いられます。

２．過去問

平成28年　本試験より

〇　第1種機械換気は、吸気及び排気にファンを用いる方式である。



〇　 第3種機械換気は、室内が負圧になるため、他の部屋に汚染空気が入らない方式である。



〇　 換気設備には、吸気ファン、排気ファン、給排気ダクト、ルーフファン、排気塔、設備用換気扇等がある。

先週末に模擬試験を受けたのですが、建物設備の中でも換気の問題もありました。



明日は、水道設備について、まとめたいと思います。

にほんブログ村

【昇降機】建物・設備の知識④ 宅建士～賃貸不動産経営管理士【受験票到着】

１．昇降機設備

昇降機は、駆動方式によるロープ式、トラクション式や油圧式、リニアモーター式があります



ロープ式は、屋上や上層階に機械室を設け巻上機でロープを上げ下げして上下運行させる方式です。



トラクション式は、機械室ありと機械室なしがありますが、機械室なしが主流となっています。



油圧式は、低層階用で、油圧シリンダーに油を送り、エレベーターのかごの昇降を行います。



リニアモーター式は、リニアモーターを利用たエレベーターで、巻き上げ機の設置が不要となっています


エレベーターの保守管理には、フルメンテナンス契約と、 POG契約があります。


フルメンテナンス契約の長所は、維持管理の手間がかからず、予算管理が容易です。


また、短所はコストが割高となることです。


POG契約（パーツ、オイル　＆グリース契約）の長所は、　 保守料金が割安になることです。


短所は、交換・調整のための費用はその都度発生するため、手間と時間がかかることです。

２．過去問

平成28年　本試験より

〇　エレベーターの保守契約におけるフルメンテナンス契約は、部品の取り替えや機器の修理を状況に合わせて行う内容で、日々の契約は割高となる。


〇　 建物の所有者又は管理者は、特定行政庁が定める時期に、昇降機定期点検報告書を提出しなければならない。


〇　 機械式駐車場設備は、その構造や規模により、不活性ガス消火設備、泡消火設備、ハロゲン化物消火設備等の設置が義務付けられている。

昨日、受験票が到着しました。



少々、疲れ気味ですが(;^ω^)、改めて気を引き締めて、頑張りたいと思います。

にほんブログ村

【消防設備】建物・設備の知識③ 宅建士～賃貸不動産経営管理士

１．消防設備

消防用設備は、消防の用に供する設備です。



その設備には、消火設備や、警報設備、避雷設備等があります。　



自動火災報知器設備は、設備は火災報知器受信機と感知器で構成されます。



火災報知機の感知器には、熱感知器と煙感知器がありますが、煙の方が熱よりも反応が早いとされます。

２．過去問

平成28年　本試験より

〇　共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生した時、火災の感知、報知、連絡、通報、消火、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、ならびに消防隊の活動を支援することを目的として設置される。



〇　 自動火災報知設備における煙感知器のうち、イオン式スポット型は機器の中のイオン電流が煙によって遮断されると作動する。



〇　 避難設備には、避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。

公式HPを確認したところ、受験票は11月１日(金)～順次発送とありました。


まだ、うちにはではありますが、月曜日以降でしょうか？

にほんブログ村

建物・設備の知識② 宅建士～賃貸不動産経営管理士 【ガス設備】

１．ガス設備

ガス設備には、都市ガスと LP ガスがあります。


都市ガスは原料はメタンを主成分とする天然ガスで、重さは空気より軽い（6Aは空気より重い）ガスです。


原料の天然ガス自体は無色無臭です。


危険防止のため、東京ガスではガス漏れしたときに気が付くように付臭剤を加えて供給しています。


都市ガスの供給方法はガス導管です。


LPガスの原料はプロパンブタンを主成分とする液化石油ガス （LPG）です。


重さは空気より重く、供給方法はガスボンベを配送します。

２．過去問

平成30年度　本試験より

〇　ガス管の配管材料として、近年は、屋外埋設管にはポリエチレン管やポリエチレン被覆鋼管が、屋内配管には塩化ビニル用鋼管が多く使われている。


〇　 ガスメーター（マイコンメーター）にはガスの使用量を計量する機能や、バスの異常放出や地震等の異常を感知して、自動的にガスの供給を遮断する機能が備えられている。


〇　 ほとんどの都市ガスは空気より軽いのに対しプロパンガス （LP ガス）は空気より重い。


賃貸不動産経営管理士の受験票は10月末に発送の予定となっています。


まだ届いてないのですが、そろそろでしょうか？

にほんブログ村

【電気設備】宅建士～賃貸不動産経営管理士 建物・設備の知識①

１．建物・設備の知識

賃貸不動産経営管理士の試験では、建物・設備の知識についての事項は、例年6題ほど出題されています。



建物・設備の知識には、建築法規建ぺい率　建築構造、耐震診断、維持管理点検、計画修繕など、消防用設備等防火管理者などがあります。



 建築物の所有者、管理者または占有者は、常時適法な状態に維持するように努める必要があります。

２．過去問（電気設備）

平成30年度　本試験より

〇　住戸内のブレーカーが落ちる原因は、入居者が一時的に数個の家電製品を使用することや漏電等である。



〇　漏電遮断器（漏電ブレーカー）は、電気配線や電気製品の痛みや故障により、電気が漏れているのを素早く察知して回路を遮断し感電や火災を防ぐ機器である。



〇　照明設備の電線を皮膜しているビニールは、熱や紫外線の影響によって経年劣化し、絶縁抵抗が弱まるため、定期的な抵抗測定により配線を交換する必要がある。



賃貸不動産経営管理士の模擬試験も受ける予定ですが、勉強があまり捗っていません(^^;)



少々、また頑張りたいと思います。

にほんブログ村

【原状回復ガイドライン】宅建士～賃貸不動産経営管理士 管理実務②

１．原状回復ガイドライン

管理実務の中でも「原状回復ガイドライン」は、出題頻度も高く重要な事項ですね。



費用負担の原則的な考え方は、経年による変化や、通常損耗による修繕負担は賃貸人の負担です。



これらの修繕費は、賃貸料に含まれているという考え方ですね。



また、一方で、賃借人の負担となるのは、通常の使用の範囲を超えるような使用による損耗・毀損による修繕になります。

２．過去問　

平成28年・平成29年・平成30年度　本試験より

〇　ガイドラインでは、賃貸建物の鍵の紛失は、賃借人負担と判断されることが多いため、「明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの」に位置づけられており、借主は原状回復義務を負う。



〇　ガイドラインによれば、借主の喫煙により、居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合、当該居室全体のクリーニングを借主負担とすることを認めている。



〇　ガイドラインによれば、借主の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等のいずれにも該当せず、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等のリフォームは、貸主の負担となる経年変化及び通常損耗の修繕に該当する。



経過年数による原価割合については、公式テキストにも記載があるのですが、今年の本試験では問われますでしょうか？



細かい専門知識や数字を問われると、私の場合、厳しいのですが(^^;)



また、比較的、出題の多い、建物・設備の知識についての問題を知識を問われることが多いと思いますので明日から少し暗記していきたいです。

にほんブログ村

【鍵の管理】宅建士～賃貸不動産経営管理士 管理実務①

１．管理実務

賃貸不動産経営管理士の試験では、管理実務についての事項も、例年７題ほど出題されています。



管理実務には、主に建物管理の実務として、鍵の管理、住環境の整備などから出題されます。



また、賃貸借契約の管理として、原状回復、未収賃料の回収などが問われています。

２．鍵の管理

管理業者の重要な業務に鍵の管理があります。



鍵の受け渡しは、書面に記帳することが必要な事項です。



マスターキーの管理は特に厳重な管理が必要です。



貸室への入室は許容されませんが、やむを得ない緊急時のみ入室が許されています。



新しい賃借人に鍵を引き渡す時には、鍵の交換が必要です。



原則として、鍵の交換費用は賃貸人の負担となっています。

２．過去問　

平成28年度　本試験より

〇　前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因となることがある。



〇　何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。



〇　管理業者に賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときは専門の解錠業者に解錠させるという賃貸管理の方法もある。



賃貸不動産経営管理士の試験まで３週間になりました。



比較的、勉強しやすいのでこのまま順調にいくとうれしいです(^^)

にほんブログ村

【募集のルール・媒体】宅建士～賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約②

１．募集のルール・媒体

宅建業法により、当然のことではありますが誇大広告は禁止されています。



また、実際に被害にあったかどうかにかかわらず、表示すること自体が誇大広告となります。



表示しないことにより、誤認させる場合も誇大広告です。


違反すると懲役刑、罰金刑、またはこれらを併科されます。

２．過去問　

平成28年度　本試験より

〇　重要な事項について、故意に事実を告げず又は不実（本当でないこと）を告げることは禁止されている。



〇　契約の申込みのため又は借受希望者が一度した申込みの撤退若しくはその解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。


〇　将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような断定的判断を提供することは禁止されている。



やはり、募集や広告のルールについても特に宅建の勉強をしていると理解しやすい気がします(^^)

にほんブログ村

【合格率は約50％】宅建士～賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約①

１．賃貸借契約

賃貸不動産経営管理士の合格率は平成25年度は80％超えるほどでした。


しかし、受験者数が１万人を超えた平成28年度の前年である平成27年度から約50％ほどで推移しています。



賃貸借契約のテーマは賃貸不動産経営管理士の試験の中で、多く出題されるテーマの一つですね。

２．借主の募集　

借主の募集に、宅建業法の適用があるかですが、自ら貸主にはないですね。



しかし、代理や媒介の依頼を受けた業者は、宅建業法の適用になります。


以上の、こちらについては宅建士でも勉強したことになりますので、比較的わかりやすいかもですね。

３．過去問　

平成29年度　本試験より

ア　貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務にも、借主入居後の業務にも宅地建物取引業法は適用されない。



イ　管理業者が貸主から借主の募集業務を受託する場合には、宅地建物取引業法が適用される。


以上の問題は一昨年のものですが、いまのところやさしめですね。



宅建士の試験も昔はこれくらいやさしかったのでしょうか(・・?

にほんブログ村

【１問１答】権利関係･その他5 農地法(補足）【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．農地法

農地法の適用される農地とは、耕作の用に供される土地で、休耕地も農地です。



登記簿上の地目には、関係なく、農地であるかは土地の現況により決定します。



農地・採草放牧地の賃貸借の存続期間は50年が上限です。



これらの賃貸借は登記なしで、引き渡しがあれば、その後、所有権者となった第三者に対抗できます。

２．3条・4条・5条　

農地の所有権移転（3条）には、農業委員会の許可が必要です。



また、競売の場合にも農業委員会の許可が必要です。



相続や、農事調停、土地収用法などによる権利移転は、許可は不要です。



農地の転用規制（４条）には、都道府県知事（指定市町村の場合は、その長）の許可が必要です。



土地区画整理事業や、土地収用法などにより転用の場合は、許可は不要です



市街化区域内の農地を、転用のためあらかじめ農業委員会に届出の場合も許可は不要です。



耕作事業を行う者が、２a未満の農地を農業用施設に転用も許可不要です。



農地法（５条）は、転用目的の権利移動規制です。



転用目的で農地の所有の移転には、都道府県知事（指定市町村の場合は、その長）の許可が必要です。



但し、採草放牧地を農地に転用する目的で所有権の移転等を行うには農業委員会の許可でOKです。



市街化区域内の農地を、予め農業委員会に届出し、転用目的で権利を取得する場合も許可不要です。



また、必要な許可を受けずに行った行為は効力を生じません。

（H24～Ｈ25　本試験より）


〇　市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場に転用する場合には、法第4条第１項の許可を受ける必要はない。



〇　農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合でも、法第4条第１項の許可を受ける必要がある。



先週は、私の家にも受験票が届きました。



私は農業法も苦手なので、まとめなおしました。


改めてラストスパートがんばります。

にほんブログ村

【１問１答】権利関係４ 区分所有法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．区分所有法

区分所有法は、マンションなど一つの不動産を複数人が個別に所有し、通路など共有部分を調整するために作られた法律です。



共有部分には、法定共有部分と規約共有部分があります。



法定共有部分は、区分所有者全員で所有し、規約によって占有部分にすることはできません。

２．管理者と集会・規約

（規約に別段の定めがない限り）、管理者は、集団の決議によって選任または解任されます。


管理者は、年に１回以上集会を収集し、決議を行います。



集会の招集手続きは、区分所有者全員の同意があれば省略できます。



議決権は、書面または代理人によって行使できますが、規約か集団の決議があれば書面に代えて電磁的方法（電子メールなど）によることができます。



集団の決議や規約の効力は、占有者や、包括・特定承継人にも及びます。




そして、建替えの決議は、区分所有者の4/5以上の集会の決議が必要です。

（H26　本試験より）


〇　専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。



〇　建物の価格の2分の１以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共有部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。



〇　管理者が規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万以下の過料に処せられる。


10月に入り、10月20日(日)の試験まで、もう３週間をきりました。



私も、ラストスパートがんばります。

にほんブログ村

【１問１答】権利関係3 不動産登記法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．不動産登記法

不動産登記法は、表示に関する登記と、権利に関する登記の２つがあります。




表示に関する登記は、不動産の状態（所在、地目、地積、構造など）を公示し不動産を特定するものになります。



権利に関する登記は、不動産が売られたり、抵当権が設定される等で権利の変動があった時に記録し公示します。



権利に関する登記は、第三者に対抗するために行われ、優劣は登記の時期の先後（順位）によにより判断されます。

２．仮登記

あらかじめ本登記の順位を保全するために、あらかじめ行われる登記が仮登記です。



手続き上または実体上の要件を備えていない予備的な手続きのため仮登記には対抗要件はないです。



しかし、本登記が行われた際には、仮登記の順位で本登記がなされます。




仮登記義務者の承諾を得て、仮登記権利者が単独で行うか、裁判所の処分を得て仮登記権利者が単独で行うことが通常です。

また、仮登記権利者と仮登記義務者により、仮登記は共同でなされることもあります。




（H26　本試験より）


〇　新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題表記を申請しなければならない。






〇　信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。






〇　仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。



少し、お休みする予定が、少し長くなってしまいましたm(__)m




もう、週明け火曜日から10月なので焦り気味ですが頑張ります。

にほんブログ村