夢はプチセレブ（petit 大家さん）への道！: 8月 2019

【１問１答】法令上の制限・(そのほか)７宅地造成等規制法【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．宅地造成等規制法（許可制）

宅地以外の土地を宅地にすること、または、宅地の土地の形質を変更することを宅地造成といいます。

宅地造成等規制法は、造成に伴う危険を防ぐための法律です。

(1)　切土　高さ２ｍ以上を超える崖ができるもの
(2)　盛土　高さ１ｍ以上を超える崖ができるもの
(3)　切土と盛土を同時にする場合　盛土に高さ１ｍ以下の崖、切土と盛土の合計で高さ2ｍを超える崖ができるもの
(4)　上記のいずれかにも該当しない場合　切土または盛土をす土地の面積が500平米を超えるもの

原則として、その規模が上記(1)～(4)に該当する場合、造成主は宅地造成工事に着手する前に、都道府県知事（政令指定都市等はその長）に許可を受ける必要があります。

２．宅地造成等規制法（届出制）

指定区域に指定された時に、宅地造成工事をしている場合は、指定後21日以内に届出が必要です。

また、宅地以外の土地を宅地に転用した時は、転用後14日以内に届出が必要です。

高さ２ｍを超える擁壁、排水施設、地滑り防止杭等の全部または一部の除却工事をした時は、工事着手の後14日前に届出が必要です。

（届出は許可を受けた場合等を除きます。）

（H26・Ｈ28　本試験より）

〇　宅地造成工事規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積600㎡で、かつ、高さ３ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可は必要ない。

〇　宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した者は、一定の場合を除き、その転用した日から14日以内に都道府県知事に届け出なければならない。

もう9月ですね・・・ラストスパートがんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) 6 国土利用計画法【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．国土利用計画法

国土利用計画法は、土地取引をチェックするための届出制です。

届出は事後届出制か事前届出制があり、契約締結の前、または後に知事に届け出ます。

届出義務違反の場合は、契約は有効ですが罰則があります。

また、勧告に従わないときは、知事は勧告内容を公表できますが、契約は有効で罰則はありません。

２．事後届出制

事後届出制の主な目的は、適正な土地利用です。

契約後、2週間以内に権利取得者が届け出の義務があります。

審査事項は、利用目的ですが、取引対価の届出も必要です。

届出が必要な面積は、市街化区域は2,000平米以上、

その他の都市計画区域内は5,000平米以上、都市計画区域外は、10,000平米以上です。

3．事前届出制

事前届出制の主な目的は、適正な土地利用と地価の抑制です。

届出の義務者は両当事者で、届出後、6週間以内に勧告・不勧告の通知がされます。

その通知があるまでは契約締結は不可となっています。

審査事項は、利用目的と、予定対価です。

届出が必要な面積は、市街化区域は2,000平米以上、

その他の都市計画区域内は5,000平米以上、都市計画区域外は、10,000平米以上です。

（H2８・Ｈ30　本試験より）

〇　都市計画区域外に所在し、一団の土地である甲土地（面積6,000㎡）と乙土地（面積5,000㎡）を購入する契約を締結した者は、事後届出を行わなければならない。

〇　事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Ａがその勧告に従わない時は、甲県知事は、その旨の内容を公表することができる。

8月もラスト１日ですね・・・がんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) 5 農地法【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．農地法

農地法は、昭和27年に制定され、平成21年には、法人が農業に参入しやすくなる等の抜本的な改正がされました。

農地法３条（権利移動）、４条（転用）、５条（転用目的権利移動）が重要事項説明書に記載が必要です。

２．農地法の規制

農地・採草放牧地の権利移動（３条）は、農業委員会の許可が必要です。

農地の転用（４条）は、都道府県知事（特定市町村の区域内は指定市町村長）の許可が必要です。

農地・採草放牧地の転用目的の権利移動（5条）は、都道府県知事（特定市町村の区域内は指定市町村長）の許可が必要です。

（H26～Ｈ29　本試験より）

〇　農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第１項の許可を受ける必要はない。

〇　農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第3条第１項又は法第５条第１項の許可を受ける必要がある。

〇　法第3条第１項又は法第５条第１項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権の移転の効力は生じない。

〇　相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

8月も残りわずかですね・・・がんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) ４建蔽率・容積率【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．建蔽率

建蔽率は、敷地面積に対する、建築物の建築面積の割合です。

建築面積/敷地面積×100=建蔽率（％）

商業地域の建蔽率は、法律（都市計画ではなく）で80％と決められています。

防火地域内の建蔽率が８０％の耐火建築物は建蔽率の規制がなくなります。

２．容積率

容積率は、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合です。

延べ面積/敷地面積×100=容積率（％）

もし、容積率が150％の場合は、敷地面積の1.5倍の延べ面積まで建築することができます。

容積率（建蔽率と同様に）用途地域ごとに（都市計画で）制限があります。

（H20　本試験より）

〇　建ぺい率が限度８０％とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用されない。

〇　建築物の敷地が、幅員15ｍ以上の道路（以下「特定道路」という。）に接続する幅員６ｍ以上12ｍ未満の前面道路のうち当該特定道路からの延長が70ｍ以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。

そろそろ模擬試験の申込検討もですね・・・がんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) 3 建築確認【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】

建築基準法には、周囲の環境や住民との調和を図る集団規定と、個々の建物を対象とする単体規定があります。

原則として集団規定は、都市計画区域・準都市計画区域に適用です。

本日、8/27(火)は、「建築確認」です。

ある一定の地域や建物を建てる場合には、事前にその設計図を確認し、適法かどうか確認する手続きのことを建築確認といいます。

大規模な建築物の場合は、建築確認が必要になります。

例外として、都市計画区域や準都市計画区域、防火地域や準防火区域は、大規模でない新築や増改築等する場合も建築確認が必要です。

建築主は、工事に着手する前に、申請書を提出し建築主事から確認済証の交付を受ける必要があります。

建築主事は受理した日から７日以内、または３５日以内（大規模な建築物）、審査をし問題がなければ申請者に確認済証を交付します。

（H27　本試験より）

〇　防火地域及び準防火地域外において建築物を改築する場合で、その改築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であるときは、建築確認は不要である。

〇　都市計画区域外において高さ12ｍ、階数が３階の木造建築物を新築する場合、建築確認が必要である。

〇　映画館の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡であるものの改築しようとする場合、建築確認が必要である。

８月も残り１週間になり・・・がんばります(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) 2 開発許可【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】

本日、8/26(月)は、「開発許可」です。

原則として、開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受ける必要があります。

例外となる開発には、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業等があります。

市街化区域の1,000平米未満のミニ開発も許可は不要です。

市街化区域外で農業、漁業、林業の用に供する一定の建築物や、これらの業を営む者の居住用の建築物を建築するための開発も許可は不要です。

また、市街化調整区域内の、農林水産物の加工、貯蔵に必要な建物を建築するための開発は許可を得て行うことができます。

（H26　本試験より）

〇　市街化調整区域において、国が設置する医療法に規定する病院の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる1,500㎡の開発行為（は、開発許可が必要です）

〇　市街化区域において、農林漁業を営む者の居住の用に供する目的で行われる1,200㎡の開発行為（は、開発許可が必要です）

明日は、「建築基準法」の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか) 都市計画【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】

今日（8/25）から、「法令上の制限」を超ｶﾝﾀﾝまとめします。

全ての都市計画区域について都道府県は、都市計画区域の整備や開発および保全の定めなければなりません。

都市計画区域に計画的な市街化を図る必要がある場合は、都市計画に市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めることができます。

区域区分を定めることは大都市等は義務となっています。

準都市計画区域には区域区分は定めることはできません。

（H26　本試験より）

〇　都市計画区域については、用途地域が定められていない土地の区域であっても、一定の場合には、都市計画に、地区計画を定めることができる。

〇　高度利用地区は、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため定められる地区であり、用途地域内において定めることができる。

〇　高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。

今後の予定としては、9月から「権利関係」を考えています(^^ゞ

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法10 登録基準【１問１答】

本日は8/24(土)、「登録基準」です。

宅地建物取引士試験に合格した者は、都道府県知事（受験地）に資格登録することができます。

また、登録には２年以上の実務経験か、登録実務講習修了者であることが必要です。

成年後見人、被保佐人、破産者等は、免許を受けることができません。

そのほか、禁固以上の刑に処せられたもの等は、刑の執行終了から５年経過前、または猶予期間終了前に登録ができないことは宅建業者の免許基準と共通になります。

（H29　本試験より）

〇　宅地建物取引士試験合格後18月を経過したC(甲県知事登録）が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。

〇　宅地建物取引業者D社(甲県知事免許）が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表者する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

まだまだ学ぶべきことはたくさんあるのですが、明日からは、「法令上の制限」をまとめます(^^ゞ

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法９免許基準【１問１答】

本日は8/23(金)、「免許基準」です。

免許を受けられない事由が免許基準（免許欠格事由）です。

成年後見人、被保佐人、破産者等は、免許を受けることができません。

そのほか、禁固以上の刑に処せられたもの等は、刑の執行終了から５年経過前、または猶予期間終了前には免許を受けることができません。

また、事務所に法定数（５人に１人以上）の専任の成年者の宅建取引士がいない場合も免許は受けることはできません。

（H27　本試験より）

〇　A社は、不正手段により免許を取得したことよる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該公示の日の50日前にA社の取締役を退任したBは、当該消滅の日から5年間を経過しなければ、免許を受けることができない。

〇　C社の政令で定める使用人Dは、刑法第234条（威力業務妨害）の罪により、懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられた後、C社を退任し、新たにE社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてE社が免許を申請しても、Dの執行猶予期間が満了していなければ、E社は免許を受けることができない。

〇　営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるFの法定代理人であるGが、刑法第247条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から５年を経過していなければ、Fは免許を受けることができない。

明日は、宅地建物取引士の登録基準(登録欠格事由）についてまとめます(^^ゞ

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法８広告規制【１問１答】

本日は8/22（木)、「広告規制」です。

集客のために、おおげさであったり嘘偽りのある誇大広告は禁止されています。

対象となる広告は種類を問わないため、インターネット広告も対象になります。

もし、契約等に至らなかったとしても誇大広告は指示処分や業務停止処分等の処罰の対象になります。

誇大広告で特に情状が重い場合には、免許の取消処分・６月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられる場合があります。

また、全ての取引態様において、開発許可や建築確認の処分後でないとの広告を開始することができない制限があります。

広告開始時期の制限に違反すると監督処分（指示処分）を受けますが、刑事罰はありません。

（H27～H28 本試験より）

〇　宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。

〇　宅地建物取引業者Aは、宅地の造成にあたり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。

まだ、まとめを始めたばかりですが、試験日も迫っていますし、今週中に「宅建業法」を一度、切り上げ終了させたいと考えています(^^ゞ

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法７監督処分【本試験２月前】

本日は、8/21(水)本試験の２か月前になりましたね。

昨日、協会より葉書が届き、受験票かと思ってしまいましたが、受験地決定の知らせでした。

気持ちをまた新たに勉強を頑張りたいと思います。

宅建業者や取引士に科せられるペナルティーが監督処分です。

監督処分には行政機関（知事など）が行う監督処分と、裁判所が行う罰則があります。

宅建業者に対するペナルティーは、指示処分・業務停止処分・免許取消処分の３つがあります。

指示処分と業務停止処分は免許権者と業務地の管轄の都道府県知事ですが、免許取消は免許権者のみです。

また、取引士は、指示処分・事務禁止処分・登録消除処分の３つです。

指示処分と事務禁止処分は、免許権者と行為地の管轄の都道府県知事ですが、登録消除は登録を行った都道府県知事のみです。

（H26 本試験より）

〇　宅建業者A(甲県知事免許）が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止処分を受けることがある。

〇　宅建業者B(甲県知事免許）が法第50条第2項の届出をし、乙県内にマンション分譲の案内板を設置し、業務を行っていたが、当該案内所について法第31条の3第3項に違反している事実が判明した。この場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。

〇　宅建業者C(甲県知事免許）の事務所所在地を確認できないため、甲県知事は確知できない旨を公告した。この場合、その公告の日から30日以内にCから申出がなければ、甲県知事は法第67条第1項により免許を取り消すことができる。

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法６瑕疵担保責任【１問１答】

本日は、8/19(土)瑕疵担保責任です。

住宅瑕疵担保理工法により、宅建業者は、瑕疵担保責任を履行できるように資力を確保する必要があります。

資力確保措置が義務付けられるのは、売主（宅建業者）であり、買主が宅建業者の場合には適用はありません。

また、宅建業者が媒介や代理の場合には適用はなく、自ら売主となる場合に適用になります。

（H27～H29 本試験より）宅建業者A(売主)・業者でない(買主)B

〇　住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は当該保険に係る新築住宅に、構造体力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造体力または雨水の侵入に影響のないものを除く）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。

〇　Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について気刺した書面を交付して説明しなければならない。

〇　自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

宅建の受験申込は７月末で終了しましたが、賃貸不動産経営管理士の受験申込も開始されました。

こちらもそろそろ申込をしたいと考えています(^^ゞ

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法５手付金【MY備忘録】

本日の8/1８(日)は、手付金です。

手付金の上限は、代金の20％です。

また、手付金は解約手付となります。

一方的にどちらかが契約の解除をする際に、買主は手付金を放棄し、宅建業者は手付金の倍額を償還します。

売主の宅建業者が、万一、経営が悪化したとき等のためにあるのが、手付金の保全措置です。

手付金は、銀行や保険会社等を利用し、保全措置を行います。

もし、宅建業者は保全措置を講じない場合には、買主は手付金を支払う必要はありません。

（H28 本試験より）

宅建業者A(売主)・業者でない(買主)B　建築工事完了前のマンション(3,000万円)

〇　Aが、Bから手付金に600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていない時には、Bは、この手付金の支払いを拒否することができる。

〇　Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引き渡し前に、中間金350万円を受領する場合には、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。

実際に何度かマンションを購入していたりしても、案外、手付金についてもわかりにくかったりするような気がします(^-^;

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法４クーリングオフ【１問１答】

本日8/17(土)はクーリングオフです。

売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合は、要件を満たした時には契約を解約できますが、これがクーリングオフです。

クーリングオフは書面で行います。効力（申込や契約の撤回や解除）は書類を発した時になります。

宅建業者が受領した手付等の金銭は速やかに返還し、また違約金などを請求することはできません。

（H28 本試験より）宅建業者A(売主)・業者でない(買主)B

〇　Aについては、その商号または名称および住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名（法人の場合、その商号または名称）および住所が記載されていなければならない。

〇　クーリングオフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。

〇　Bがクーリングオフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償または違約金の支払いをBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われている時は、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。

そろそろ少しペースUPして、頑張りたいと思います(^^ゞ

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【宅建超ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強宅建業法3 重要事項説明【今日の１問】

今日は、重要事項説明です。

売買や貸借の契約前に宅建業者は、書面を交付して説明（重要事項説明）義務があります。

相手方が宅建業者であった場合は説明は省略できますが、重要事項説明書面の交付の省略は×です。

この説明と書面への記名・押印は（専任である必要はないが）取引士がする必要があります。

もし、これらに違反すると処罰の対象となり、業務停止処分や免許の取り消し処分となる場合もあります。

（H2７　本試験より）

〇　重要事項の説明および書面の交付は、取引の相手方の自宅または勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。

〇　建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。

ゆったりペースですが、マイペースで試験まで頑張ります(^^ゞ

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【宅建ｶﾝﾀﾝまとめ】受験勉強　宅建業法2　弁済業務保証金【１日１問】

スタートしたばかりで、また昨日、更新できませんでしたm(__)m

2日目の今日は、弁済業務保証金です。

営業保証金は供託所に直接供託金を供託しますが、弁済業務保証金は、保証協会を介して供託します。

宅建業者が保証協会に納付する金額は、主たる事業所（60万円）、支店（30万円×件数）です。

納付は保証協会に入会する日まで（金銭のみ）となっています。

（H24　本試験より）

〇　保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けた時は、その納付を受けた額の弁済業務保証金を供託（１週間以内）しなければならない。

〇保証協会は、弁済業務保証金の還付があった時は、当該還付額に相当する弁済業務保証金を供託（通知から2週間以内）しなければならない。

私、このペースでは、試験当日まで厳しそうですが頑張ります(^^ゞ

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【宅建】受験勉強　宅建業法１　営業保証金【１日１問スタート♪】

現在、宅建受験の約２か月前～でしょうか。

何とか、少し勉強をスタートいたしましたm(__)m

何となく、考えていたのですが、今日から１日１問ブログ更新をスタートしたいと思います。

試験当日までに間に合うといいのですが・・・(^^ゞ

今日は、営業保証金についてです。

宅建業者は事業を開始する前に「営業保証金を供託し届け出をしてからでないと営業を開始することができません。

営業保証金を供託した後は、供託書の写しを添付して免許権者に届け出ます。

供託金は、主たる事務所の最寄りの供託所で金銭または有価証券で供託します。

有価証券で供託する場合、国債は評価額の100％、地方債・政府保証債は90％、その他の有価証券は80％です。

納付する供託金は主たる事務所（1､000万円）、支店（500万円×件数）となっています。

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