【１問１答】権利関係3 不動産登記法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．不動産登記法

不動産登記法は、表示に関する登記と、権利に関する登記の２つがあります。




表示に関する登記は、不動産の状態（所在、地目、地積、構造など）を公示し不動産を特定するものになります。



権利に関する登記は、不動産が売られたり、抵当権が設定される等で権利の変動があった時に記録し公示します。



権利に関する登記は、第三者に対抗するために行われ、優劣は登記の時期の先後（順位）によにより判断されます。

２．仮登記

あらかじめ本登記の順位を保全するために、あらかじめ行われる登記が仮登記です。



手続き上または実体上の要件を備えていない予備的な手続きのため仮登記には対抗要件はないです。



しかし、本登記が行われた際には、仮登記の順位で本登記がなされます。




仮登記義務者の承諾を得て、仮登記権利者が単独で行うか、裁判所の処分を得て仮登記権利者が単独で行うことが通常です。

また、仮登記権利者と仮登記義務者により、仮登記は共同でなされることもあります。




（H26　本試験より）


〇　新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題表記を申請しなければならない。






〇　信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。






〇　仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。



少し、お休みする予定が、少し長くなってしまいましたm(__)m




もう、週明け火曜日から10月なので焦り気味ですが頑張ります。

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【１問１答】権利関係2 被保佐人・被補助人【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．被保佐人とは

被保佐人は、精神上の障害により、事理を弁識する能力が著しく不十分であるものとして家庭裁判所の保佐開始の審判を受けたものです。




原則として、被保佐人は、不動産の売買など法律で定められた重要な行為を行う場合は、保佐人の同意、または家庭裁判所の許可が必要です。



もし、同意を得ずに契約等をした場合、取消権者は追認することができ、追認をすると取消すことはできなくなります。



また、日用品の購入やそのほか日常生活に関する行為は、同意は不要です。

２．被補助人

被補助人は、精神上の障害により、事理を弁識する能力が不十分であるものとして家庭裁判所の補助開始の審判を受けたものです。



本人、配偶者、四親等内の親族、後見人、後見監督人、保佐人、保佐監督人、検察官の請求により審判をすることができます。



本人以外のものの請求で審判を開始するときは本人の同意が必要です。




補助人が同意や家庭裁判所の許可が必要な行為を、同意や許可を得ずにした場合、取消すことができます。



取消権者は追認することもできますが、追認すると取消はできなくなります。



また、被補助人は補助人の同意がないと取消すことはできません。





（H28　本試験より）


〇　被補助人が補助人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていないにもかかわらず、詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせたこときは、被補助人は当該行為を取り消すことはできない。



来週まで少し、更新をお休みする予定ですm(__)m

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【１問１答】権利関係１ 未成年者・成年被後見人【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．未成年者とは

未成年者は、20歳未満の者をいいますが、婚姻した場合は成年者と同様とみなされます。



原則として、未成年者が法律行為を行う場合は、法定代理人の同意が必要です。


もし、同意を得ずに契約等をした場合、取消権者は追認することができ、追認をすると取消すことはできなくなります。



また、単に権利を得たり義務をまたは義務を免れる法律行為等については、法定代理人の同意は不要です。

２．成年被後見人

精神上の障害により、事理を弁識する能力に欠く常況にあるものとして家庭裁判所の後見開始の審判を受けた者を成年被後見人といいます。



本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人、検察官の請求により審判をすることができます。




原則として、成年被後見人が行った契約は、本人または成年後見人等が取消すことができます。


成年後見人は、追認することもでき、追認をすると取消すことはできなくなります。



また、日用品の購入やそのほか日常生活に関する行為は取消すことはできません。





（H25・H20　本試験より）


〇　Aが死亡し、Aの妻Bと嫡出のない未成年の子CとDが相続にとなった場合に、CとDの親権者である母EがCとDを代理してBとの間で遺産分割協議を行っても、有効な追認がない場合無効である。



〇　成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。


次回は、被保佐人、被補助人の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか)10 贈与税【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．贈与税とは

個人から財産をもらった時に課税される税金が贈与税です。



暦年課税と相続時精算課税の２つの課税方法があります。



贈与税は、１月１日～12月31日までの１年間の贈与額から基礎控除（110万円）を差し引いた残りの額に課税されます。



これを、暦年課税といいます。



また、住宅取得資金に際して贈与の場合には、相続時精算課税制度または、相続時精算課税制度のどちらかの選択することができます。



この制度により、直系尊属による祖父母、両親からの住宅資金の贈与の場合、一定の金額が非課税となる場合があります。

２．贈与税の出題

宅建試験では、直近の贈与税の出題はH２７年に出題があったようですね(^^ゞ



こちらも、また、そろそろ今年？出題されますでしょうか？



また、こちらも私はちょっと山をはって勉強してみようかなと思います(^^ゞ





（H27　本試験より）

※「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」に関する記述
〇　贈与者が住宅取得資金を贈与した年の１月１日において60歳未満の場合でも、この特例を受けることができる。




明日からは、権利関係の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか)９ 印紙税【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．印紙税とは

印紙税は、所定の課税文書を作成したときに、その文書の作成者は課税文書の税額に応じて印紙を貼り付け納付します。



課税文書は、土地の賃貸借契約書、請負契約書、不動産譲渡契約書などです。



非課税文書は、建物の賃貸借契約書、営業に関しない金銭の受取書などとなっています。



贈与契約、土地の賃貸借契約、契約金額を減少させる契約書などは、記載金額のないものとして印紙税が課せられます。

２．印紙税の出題

宅建試験では、直近の印紙税の出題はH２８年に出題が最後のようですね(^^ゞ



その前が、H２５年～H23の出題されていますし、また、そろそろ出題されますでしょうか？



税金からの出題は計２問ですので、私はちょっと山をはって勉強してみようかなと思います(^^ゞ





（H25・H28　本試験より）


〇　一の契約書に土地の譲渡契約（譲渡契約4,000万円）と建物の建築請負契約（請負金額5,000万円）をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、5,000万円である。



〇　「Aの所有する甲土地（価額３,000万円）とBの所有する乙土地（価額３,５00万円）を交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は３,500万円である。



明日は贈与税（その他）の予定です(^^ゞ

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【１問１答】法令上の制限・(そのほか)８ 土地区画整理法【宅建 超ｶﾝﾀﾝまとめ】

１．土地区画整理法

土地区画整理法は、宅地の利用増進と公共施設の整備改善を目的として昭和29年に制定されました。



土地区画整理事業は、事業は未整備な区域を地権者から少しずつ土地を提供してもらい（減歩）おこないます。



この事業により、宅地は換地（再配置）され、公共用地に供されなかった土地は保留地として定められます。

２．換地処分

換地処分は、土地区画整理事業により、従前の土地を新しい土地に換えることをいいます。



原則として、施行者は、土地区画整理事業が完了した後、遅滞なく、換地処分を行う必要があります。



事業計画の認可の公告日から換地処分の公告日まで、事業施行の障害となるおそれのある建築や造成等は、原則として知事（または市長・大臣）の許可が必要です。





（H27　本試験より）


〇　施行地区内の宅地について存する地役権は、土地区画事業の施行により行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分の公告があった翌日以降においても、なお従前の宅地の上に存する。



〇　土地区画事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、すべて市町村に帰属します。



明日は印紙税（その他）の予定です(^^ゞ

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